Op sensatie belust of naakte waarheid?
Niet zelden wordt in het kader van de opbouw en spreiding van vermogen gekozen voor een investering in beleggingsvastgoed. Maakt een recent arrest van het Grondwettelijk Hof dit minder interessant of wil men met een straffe krantenkop wat sensatie zaaien? We legden de vraag voor aan Kristof Fiers, vermogensplanner en fiscaal expert binnen Omega Financial Advice.
We delen hieronder graag zijn inzichten.
Onroerend inkomen of beroepsmatig karakter?
Wanneer de fiscale administratie huurinkomsten wenst te herkwalificeren als beroepsinkomsten, dan dient zij aan te tonen dat het beheer een beroepsmatig karakter heeft. Van een winstgevende bezigheid en beroepsgebruik kan er enkel sprake zijn als er een geheel van verrichtingen voorhanden is, die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken en die de grenzen van het normaal beheer van een privépatrimonium overstijgen.
Zo oordeelde het Hof Van Beroep op 07/03/2023 dat de huuropbrengsten van een volledig bancair gefinancierd onroerend goed, bestaande uit 32 studentenkoten en een appartement, wel degelijk een onroerend inkomen uitmaken en dus geen beroepsinkomen. “Het feit dat de aankoop gefinancierd werd met een hypothecaire lening, alsook het feit dat de echtgenoten geen beroepsinkomsten hadden, bewijst op zich niets” stelde de rechtbank in haar vonnis. De verplichtingen die op de schouders van de verhuurders rusten bleken niet van die aard te zijn, dat daarvoor een professionele organisatie nodig was & dus werden de huurinkomsten niet geherkwalificeerd.
Grondwettelijk Hof spreekt zich uit
De feiten uit het arrest van het Grondwettelijk Hof op 09/11/2023 speelden zich af gedurende de periode 2003 – 2018 waarbij echtgenoten 6 handelspanden en 13 woningen aankochten, telkens via hypothecair krediet, om deze nadien te verhuren. Bij controle op de personenbelasting stelde de fiscus vast dat voor de man weinig inkomsten als loontrekkende of inkomsten uit werkloosheid werden aangegeven en dat mevrouw geen beroepsinkomsten had. Voor de belastingadministratie was dit genoeg om de huurgelden als beroepsinkomsten te herkwalificeren.
De echtgenoten gingen niet akkoord en stelden dat zij gediscrimineerd werden aangezien er geen onderscheid zou mogen zijn tussen belastingplichtigen die onroerende goederen aankopen via kredieten en belastingplichtigen die onroerende goederen verkrijgen via erfenis/schenking of via eigen middelen. Het Grondwettelijk Hof stelt echter dat de wet zelf bij de invulling van het begrip ‘winstgevende bezigheid’ geen onderscheid maakt tussen onroerende aankopen via lening of via eigen middelen en dat de feitenrechter hierover soeverein mag oordelen.
Met andere woorden: de fiscale administratie dient geval per geval te beoordelen. Er dient telkens te worden afgetoetst of de verhuur al dan niet een winstgevende bezigheid is. Het aangaan van een krediet kan een extra argument zijn voor de fiscale administratie om te besluiten om de huurinkomsten te herkwalificeren als beroepsinkomsten, maar zeker geen determinerende factor zoals in de titel van het artikel werd gesuggereerd. Ons inziens moet voornamelijk gekeken worden naar de arbeidsintensiteit van de verhuringen.
Kristof Fiers, vermogensplanner bij Omega Financial Advice